미국 재무부가 대형 기관투자자의 단독주택 매입 제한을 구체화하는 시행 규정안을 10월 22일 공개했다. 주택 350채 이상에 대한 투자 지배력을 가진 일정 요건의 기관투자자를 대상으로, 어떤 거래가 제한되고 어떤 거래가 예외에 해당하는지 정리하는 내용이다. 이날부터 모든 투자자의 주택 매입이 금지된 것은 아니다.
이번 문서는 의견을 받기 위한 규정 제안으로, 최종 규칙의 공포나 개별 거래에 대한 판단을 대신하지 않는다. 근거인 ‘21세기 ROAD 주택법’은 이미 제정됐으며, 법에 따른 매입 제한은 원칙적으로 2027년 1월 7일부터 적용된다. 재무부는 시행을 앞두고 시장 참여자가 거래 구조와 준수 체계를 준비할 수 있도록 세부 기준을 제시했다고 설명했다. 제안 내용은 의견 수렴과 후속 절차를 거쳐 달라질 수 있다.
대형 기관투자자 여부는 보유 주택 수 하나만으로 정해지지 않는다. 재무부 설명에 따르면 단독주택에 투자하거나 이를 소유·임대·관리·보유하는 사업을 하면서, 해당 주택 최소 350채에 직접 또는 간접적인 투자 지배력을 갖는지 등이 기준이다. 따라서 ‘350채 초과’가 아니라 ‘350채 이상’이며, 모든 개인 임대인이나 일반 주택 구매자를 같은 대상으로 묶어서는 안 된다. 법률상 주택 수 산정에는 예외 매입 제외 등 세부 조건이 있으며, 대상 주택의 정의에는 주거 단위가 두 개 이하인 건물이 포함된다.
규정안의 중요한 부분은 예외 거래다. 임대용 신축주택을 공급하는 사업, 기준에 미달하는 주택을 고쳐 임대하는 사업, 세입자의 주택 소유를 지원하는 사업 등에 대해 구체적인 요건을 제안했다. 재무부는 노후 주택의 실질적인 개보수와 세입자의 주택 구매에 대한 의미 있는 재정 지원을 어떻게 판단할지 기준을 마련하려 한다.
세입자에게 주택을 먼저 살 기회를 주는 장치도 다뤘다. 규정안은 일부 주택 소유 지원 사업에서 우선매수권과 30일의 우선 검토 기간 등을 충족하는지 판단할 기준을 제시한다. 다만 이 내용이 모든 임대계약에 곧바로 적용되는 보편적 권리로 확정됐다는 뜻은 아니다. 적용 대상 사업과 예외 요건을 함께 확인해야 한다.
다른 회사에 자금을 투자했지만 실제 주택 운영에 관여하지 않는 수동적 투자자의 범위, 기존 채무 처리나 손실 완화와 관련된 일부 매입, 대형 기관투자자 사이의 특정 이전 거래도 정리 대상이다. 하나의 금지된 매입에 여러 투자자가 관여했을 때 민사상 제재금의 상한을 계산하는 방식 역시 제안에 포함됐다.
96쪽 규정안은 22일 오전 8시 45분 미 동부시간에 사전 공시됐으며, 연방관보 정식 게재 예정일은 23일이다. 재무부는 정식 게재 후 30일 안에 의견을 제출하도록 안내했다. 사전 공시 문서의 의견 마감일은 아직 날짜를 채우는 형식으로 남아 있어, 실제 제출 기한은 정식 관보에서 다시 확인해야 한다.
이번 제안은 단계별 규정 마련의 첫 단계다. 재무부는 다른 예외 유형과 준수 절차, 보고·기록 보관, 집행 등에 관해 추가 규정을 검토할 수 있다고 밝혔다. 주택 구매를 준비하는 가구와 임대업 종사자에게 중요한 것은 법률의 시행일, 이번 제안의 내용, 향후 확정 규칙을 구분하는 일이다. 규정안 공개만으로 기존 임대주택이 즉시 매물로 나오거나 지역 집값이 내려간다고 단정할 근거는 없다.
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